網(wǎng)友解答: 您好！很榮幸回答您的問(wèn)題。作為一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我會(huì)從“投資”“房產(chǎn)”“前途”三個(gè)角度回復(fù)您的問(wèn)題。1.投資。1）投資是利用個(gè)人或家庭手頭富余資金對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，期望租金回

網(wǎng)友解答:

您好！很榮幸回答您的問(wèn)題。

作為一個(gè)地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，我會(huì)從“投資”“房產(chǎn)”“前途”三個(gè)角度回復(fù)您的問(wèn)題。

1.投資。

1）投資是利用個(gè)人或家庭手頭富余資金對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)，期望租金回報(bào)或產(chǎn)品的增值/保值空間。相對(duì)于其他投資產(chǎn)品：股票、基金、證券等金融投資產(chǎn)品；黃金、白銀、石油、農(nóng)產(chǎn)品等貴金屬或期貨，房產(chǎn)投資目前的回報(bào)率還是相對(duì)較高、相對(duì)穩(wěn)定，畢竟房產(chǎn)投資門(mén)檻及區(qū)位稀缺性較高，受市場(chǎng)波動(dòng)，特別是下行波動(dòng)有一定的周期，不像其他金融、期貨等短期波動(dòng)那么大；

2)目前國(guó)內(nèi)房產(chǎn)依然是預(yù)售制，購(gòu)房者籌齊首付款，條件具備(個(gè)信、限購(gòu)等)的依然可以享受各銀行的購(gòu)房貸款支持，其他行業(yè)雖然有融資融卷配資等等，且房產(chǎn)貸款利率相對(duì)于其他投資產(chǎn)品的資金成本短期內(nèi)相對(duì)較低；

2.房產(chǎn)

1)房產(chǎn)分為住宅、商鋪、辦公、公寓(各地對(duì)公寓的定性不同，也列入)、車(chē)位、倉(cāng)儲(chǔ)用房、廠房等等類(lèi)型，每種類(lèi)型的受區(qū)位地段、市場(chǎng)稀缺度、建造標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、功能定位、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)商品牌、規(guī)劃指標(biāo)等影響，其投資價(jià)值有很大的不同；

2) 在以上要素中，結(jié)合投資個(gè)人的資金情況，投資要素重要性順序: 區(qū)位地段市場(chǎng)稀缺度開(kāi)發(fā)商品牌配套設(shè)施建造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)功能定位等等(規(guī)劃指標(biāo)需綜合考量，不列入順序中)，強(qiáng)烈建議投資前一定要客觀的做好市場(chǎng)調(diào)研，項(xiàng)目和產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比！

3.前途

1)房地產(chǎn)行業(yè)、房產(chǎn)投資目前已成為各主要城市地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，無(wú)論是土地市場(chǎng)、建設(shè)行業(yè)帶動(dòng)效益、稅收。國(guó)家和地方政府不會(huì)容許地產(chǎn)市場(chǎng)有短期重大的波動(dòng)，政府可以通過(guò)城市新區(qū)建設(shè)、個(gè)人貸款利率、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款、土地價(jià)格和供給、政府回購(gòu)、政府整租等等進(jìn)行調(diào)節(jié)和支持，這是其他投資產(chǎn)品不可比擬的政策支持；

2)房產(chǎn)影響50%以上的國(guó)人，影響面極大，國(guó)家調(diào)控在地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)巨大時(shí)作用凸顯；

3)房產(chǎn)市場(chǎng)前景和經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)都有密切關(guān)系，就人口來(lái)說(shuō)：

a)中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，仍然較低，且有10~20年的增長(zhǎng)期。

b)人口出生率，相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)一方面人口基數(shù)大，一方面出生率較高。

4）城市。講到城市，有興趣的朋友可以網(wǎng)上了解下海南地產(chǎn)泡沫這個(gè)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)有名的事件，從這里可以看出區(qū)域及城市的發(fā)展、人口、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、產(chǎn)業(yè)對(duì)地產(chǎn)的影響有多大！

老李借用：創(chuàng)越戰(zhàn)略觀察在搜狐一個(gè)文章數(shù)據(jù)來(lái)側(cè)面的說(shuō)明城市活力，下表展示的是中國(guó)主要城市、城市群（包括40多個(gè)城市）“小學(xué)生人數(shù)”的變動(dòng)情況，單位為“萬(wàn)人”。表格的最后一欄“資金總量”，是這個(gè)城市截至2017年末的“金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額”（單位“萬(wàn)億元”），展示的是城市經(jīng)濟(jì)的綜合實(shí)力，給大家提供一個(gè)參考的背景。

最后老李提示：房地產(chǎn)投資仍然是未來(lái)一定時(shí)期的熱點(diǎn)，但一定要慎重選擇具體的產(chǎn)品，買(mǎi)好不如買(mǎi)對(duì)！一定要理性的從城市(經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率、人口流動(dòng)(凈入還是凈出))、區(qū)位地段等大環(huán)境到具體產(chǎn)品上，進(jìn)行分析！但國(guó)內(nèi)地產(chǎn)已經(jīng)走過(guò)了黃金期，未來(lái)增值空間將逐步下降，但一定時(shí)期內(nèi)作為家庭資產(chǎn)的保值還是有前途的。 網(wǎng)友解答:

投資房產(chǎn)有沒(méi)有前途，短期看，一二線城市被政策摁死了，只要投進(jìn)去就是賠月供，至少兩三年是看不到希望。三四五線城市，有些炒房客在投機(jī)，地方也是睜一只眼閉一只眼，有機(jī)會(huì)也有風(fēng)險(xiǎn)。

長(zhǎng)期看，一二線城市，有人口流入支撐，但數(shù)量有限，因?yàn)槌鞘幸?guī)模限制了人口增量，而新房和市面上的二手房足夠供應(yīng)，況且房產(chǎn)稅出來(lái)，房子面臨著每天必須有收入否則就會(huì)賠錢(qián)的窘境。

三四五線城市，人口的凈流入跟不上房屋的增量，房?jī)r(jià)已蹭蹭的上躥，收入水平不支持高房?jī)r(jià)，很有可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴跌，投進(jìn)去有可能血本無(wú)歸。

當(dāng)然，房子現(xiàn)在牽涉的行業(yè)太多，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是不小的，還有一部分城鎮(zhèn)化的需求，也不會(huì)出現(xiàn)全局性的大跌，所以，跌50%短期是不存在的，房?jī)r(jià)會(huì)緩慢下跌，這是未來(lái)幾年的趨勢(shì)。

至于更長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房子畢竟是耐用品，一套房產(chǎn)權(quán)70年，壽命可能上百年，從30多歲置房，就管兩代人了。房子越建越多，需求終將飽和，房子最終會(huì)成為普通商品，沒(méi)有增值功能，也就沒(méi)有投資價(jià)值。

所以，現(xiàn)在投資房子，風(fēng)險(xiǎn)是大于機(jī)會(huì)的。