網(wǎng)友解答: 未來(lái)房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是穩(wěn)中有升 一、我國(guó)處于城市化快速發(fā)展階段2018年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口城鎮(zhèn)化率59.58%，以發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此階段為城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展階段。我國(guó)十三五規(guī)劃擬建

未來(lái)房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是穩(wěn)中有升

一、我國(guó)處于城市化快速發(fā)展階段

2018年我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口城鎮(zhèn)化率59.58%，以發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，此階段為城鎮(zhèn)化率快速發(fā)展階段。我國(guó)十三五規(guī)劃擬建設(shè)十九個(gè)城市群，目前發(fā)展較快的有京津冀、長(zhǎng)三角、奧港澳大灣區(qū)、成渝、長(zhǎng)江中游城市群，城市群是推動(dòng)城市化發(fā)展的主要方式，近期政策取消100萬(wàn)-300萬(wàn)大城市落戶限制，放寬300萬(wàn)-500萬(wàn)大城市落戶條件，這是國(guó)家推進(jìn)城市化進(jìn)程的重大舉措，高瞻遠(yuǎn)矚。根據(jù)目前城市化水平，每年有1500萬(wàn)人口進(jìn)入城市，這些人無(wú)論是置業(yè)還是租房，都需要解決住房問(wèn)題，必定會(huì)推高房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

二、調(diào)控政策松動(dòng)、貨幣政策穩(wěn)健

2019年3月5日政府工作報(bào)告中，沒(méi)有再提“房住不炒”；2019年山東菏澤打響了取消“限購(gòu)”第一槍，隨后多個(gè)城市跟進(jìn)，房地產(chǎn)放松信號(hào)明顯；2019年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”；2019年1季度社會(huì)融資規(guī)模增量累計(jì)為8.18萬(wàn)億元，比上年同期多2.34萬(wàn)億元，2019年3月M2同比增長(zhǎng)8.6%，高于預(yù)期。一季度天量信貸導(dǎo)演了“資產(chǎn)荒”現(xiàn)象，資金尋求出路，必然進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，二者高度相關(guān)。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，調(diào)控政策松動(dòng)，貨幣政策穩(wěn)健，房?jī)r(jià)極大可能再次迎來(lái)上漲。

三、房地產(chǎn)稅推出時(shí)間、影響有限

2019年政府工作報(bào)告提出“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。至此，房地產(chǎn)稅已勢(shì)在必行，預(yù)計(jì)最快3-5年內(nèi)推出。 從香港、新加坡、日、美、德、英等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，以及我國(guó)上海、重慶房地產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)抑制效果有限。 房地產(chǎn)稅主要功能是平衡地方財(cái)政收入，逐步替代土地出讓金，決定房?jī)r(jià)上漲的主要因素還是市場(chǎng)供求關(guān)系；房地產(chǎn)所有者也可以通過(guò)提高房租的方式將稅收轉(zhuǎn)嫁給租房者。所以，房地產(chǎn)稅的推出會(huì)降低房?jī)r(jià)的預(yù)期不必太高。 另外，房地產(chǎn)稅推出首先要在物權(quán)法等配套法律法規(guī)上明確住宅用地滿70年后自動(dòng)無(wú)償續(xù)期，以解決針對(duì)土地所有權(quán)征稅而不是使用權(quán)征稅的法理問(wèn)題，立法通過(guò)也需要時(shí)間。

四、三四線城市未來(lái)房?jī)r(jià)看漲

2018年，全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)12.2%，銷售面積同比增長(zhǎng)1.3%，整體發(fā)展趨勢(shì)良好；近兩年我國(guó)房地產(chǎn)投資增速保持在10%左右，也屬于較為健康的指標(biāo)區(qū)間。 未來(lái)市場(chǎng)整體平穩(wěn)，一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升，三四線城市是未來(lái)上漲的主力：

1、一二線城市限購(gòu)導(dǎo)致購(gòu)買力外溢，同時(shí)國(guó)家積極放開三四線城市落戶限制，必將推動(dòng)三四線城市房?jī)r(jià)上漲。

2、我國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施投資持續(xù)維持高位，三四線城市環(huán)境已經(jīng)煥然一新，房?jī)r(jià)有上漲需求，也可以理解為三四線城市因經(jīng)濟(jì)發(fā)展有補(bǔ)漲需求。

3、品牌房企開發(fā)策略下沉，近年來(lái)大型房企經(jīng)營(yíng)策略改變，搶占三四線城市市場(chǎng)，推動(dòng)了地方城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和發(fā)展，地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。

4、國(guó)家減緩“高價(jià)去庫(kù)存”政策，但在在局部城市扔在推行，仍可推高地區(qū)房?jī)r(jià)。

作為從業(yè)者，一直比較看好京津冀、粵港澳大灣區(qū)、海南相關(guān)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。

最近，盛行一種新的說(shuō)法：2018，是最困難的一年，卻是未來(lái)十年內(nèi)最好的一年。（大致就是這個(gè)意思）

可以說(shuō)，不論樓市還是幣圈亦或是股市、P2P等，2018年都迎來(lái)了一場(chǎng)結(jié)束的狂歡。

在內(nèi)憂外患的局勢(shì)下，今年似乎顯得處于泡沫累積到頂點(diǎn)的一年，但從整個(gè)大的形式下來(lái)看，這又并不是一個(gè)時(shí)代的終結(jié)，相反卻是另一個(gè)時(shí)代的開始。現(xiàn)在不論社會(huì)、國(guó)家還是國(guó)際地位，都有顯而易見的變化。

大約10年前，好多人會(huì)說(shuō)：完了，90后不愛國(guó)。還有人會(huì)議論中國(guó)的國(guó)際地位，但現(xiàn)在來(lái)看，各行各業(yè)的中流砥柱即將換為90后，國(guó)民整體素質(zhì)更是有了顯著提高。

中國(guó)敢于亮劍，貿(mào)易戰(zhàn)的終止以及外國(guó)對(duì)中國(guó)高科技的圍追堵截也體現(xiàn)了當(dāng)下中國(guó)的覺(jué)醒讓他們感到恐懼。

如果將中國(guó)的房地產(chǎn)走勢(shì)放在中國(guó)歷史的流河中來(lái)看，現(xiàn)在的局面僅是九牛一毛。若前推百年，不過(guò)是一個(gè)小高潮，若后推百年也不過(guò)是當(dāng)下的一個(gè)低谷。重點(diǎn)是在歷史的長(zhǎng)河中我們僅能存在的歲月實(shí)在太短，短到只能看在當(dāng)下。

就當(dāng)下而言，房地產(chǎn)的走勢(shì)斷不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌，此次只不過(guò)是一個(gè)狂歡過(guò)后的調(diào)整，相反對(duì)于剛需者而言及時(shí)上車才是王道。

就中國(guó)現(xiàn)在的GDP而言，房地產(chǎn)行業(yè)體量大，在全民吹噓房?jī)r(jià)上漲時(shí)，出現(xiàn)下跌的可能性極低。

并且現(xiàn)在ZF層面正在扶持高科技以及制造業(yè)，在能夠?qū)ふ业教娲康禺a(chǎn)GDP之前，不會(huì)出現(xiàn)動(dòng)蕩。

多年來(lái)的人口紅利以及中國(guó)人的勤勞是此次發(fā)展的重要原因。雖說(shuō)中國(guó)人口老齡化越發(fā)嚴(yán)重，新生兒同比不足，但現(xiàn)在的形式足以維持十幾年甚至幾十年的成果。